Как проводятся кадастровые работы

Собственникам земельных участков, у которых не определены границы, Управление Росреестра по Тамбовской области рекомендует провести межевание и внести уточненные сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Почему это важно? В настоящее время закон не предусматривает никаких ограничений в связи с отсутствием сведений в ЕГРН о границах земельных участков. Все осуществляется исключительно в добровольном порядке. Отсутствие межевания не послужит основанием для ограничения прав.
В то же время нужно иметь в виду, что межевание гарантированно избавит собственников от многих юридических проблем. Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. Но если вы проведете межевание, в ЕГРН вносятся точные границы вашего участка. Таким образом, вы защитите свои права и сведете к минимуму возникновение земельных споров.
Наличие границ позволяет без лишних проблем совершать с участком любые операции и сделки. Например, продать его будет проще, ведь вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четко определенных границ.
Уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. Кроме того, ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.
При этом, если собственники решат разделить земельный участок, то это также возможно только при наличии установленных границ.
Как узнать, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка?
Вся необходимая информация содержится в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если в реестре не окажется необходимых сведений, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра». Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Найти конкретный объект на ней проще всего по адресу. Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены.
Как уточнить границы участка?
Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.
Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе «Государственный реестр кадастровых инженеров». Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в саморегулируемой организации.
Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Следующий этап - ознакомление с результатами замеров. Далее - процесс согласования границ с владельцами смежных участков. В результате проведения работ кадастровый инженер подготавливает межевой план, содержащий сведения о характерных точках границы земельного участка, акт согласования границ земельного участка.
Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади.
Согласно действующему законодательству, уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок.
Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании. Если таковых нет, уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности пятнадцать и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка.
Документами, определяющими местоположение границ земельного участка при его образовании и их существование пятнадцать и более лет, могут быть: ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ), материалы лесоустройства, планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти, документы по территориальному планированию муниципальных образований, проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ и другие.
Как согласовать границы участка с соседями?
Мало уточнить местоположение границ участка – необходимо согласовать его с правообладателями смежных, то есть соседских, участков. Кадастровый инженер должен направить им соответствующие извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке. Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.
Обращаем внимание, что споры между соседями о границах земельного участка в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации решаются в судебном порядке.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Далее документы необходимо предоставить в Росреестр. Это может сделать собственник земельного участка или его представитель по нотариально удостоверенной доверенности, а также и кадастровый инженер, подготовивший межевой план, при наличии таких полномочий в соответствии с договором на оказание услуг.
После проведения правовой экспертизы государственным регистратором прав при отсутствии оснований для приостановления сведения о границах участка будут внесены в ЕГРН.
«Межевание земельных участков сейчас не является обязательной процедурой, но нельзя не признать, что оно позволяет избежать различных проблем, связанных с неопределенностью местоположения границ участка. Между тем, многие землевладельцы предпочитают оставить свой участок без межевания, узнав о том, что для него потребуется провести согласование границ с соседями. Сталкиваются с такой необходимостью межевания при отчуждении земельного участка или при передаче его в залог. При проведении работ по определению границ земельных участков в соответствии с требованиями действующего законодательства большая ответственность возложена именно на кадастровых инженеров. Если же владелец смежного участка заявил в установленный срок свои возражения, межевание будет проведено только после того, как спор по поводу местоположения границ будет разрешен в судебном порядке», - говорит полномочный представитель Ассоциации саморегулируемых организаций «Объединение профессионалов кадастровой деятельности» в Тамбовской области Сергей Желябов.
Юлия САМОРОДОВА, начальник отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Тамбовской области